地產金融化加速 萬科萬達綠地三巨頭爭霸
??2014年是中國房地產商轉型顯性突出的一年，疊加中國宏觀經濟進入新常態，所有的地產公司都不得不走上轉型之路。
??作為住宅開發、商業持有、寫字樓綜合體開發三個領域的龍頭，萬科、萬達和綠地三傢公司的步伐最為引人註目。這三傢公司都轉向瞭地產金融，但各自的資源稟賦、金融化路徑又有很大不同。
??世聯行董事長陳勁松認為，房地產市場的新常態會是一個相當長的時間，預計持續到2025年。新常態下的房地產金融化是必然要發生的，而且金融改革很可能是未來三年內，也就是換擋期的主要改革方向，金融改革跟整個房地產行業密切相關。
??德信資本董事長陳義楓指出，萬科的合夥人、輕資產走的是地產基金的路徑；萬達龐大的持有物業及文化產業佈局是其優勢，去年香港上市又為它打通瞭資本的通道；綠地的國有、混合所有制背景，在其整合上市之後帶來更大的想象空間。
??“新常態”下的房地產金融
??中信建投報告指出，隨著行業告別過去野蠻生長的階段，逐漸進入成熟期，市場增量規模有限，競爭更加激烈，轉型升級不再隻是少數房企的選擇，而是大勢所趨。房地產行業的一大發展方向即是金融化。
??自2009年開始，“地產金融化”的勢頭便已經萌發，無論是入股銀行、設立房地產基金，還是為REITs做準備，地產和金融的結合越來越緊密；無論對開發商還是置業者，在開發資金籌措、項目投資、住宅消費、商業地產中，專業地產金融服務都是不可或缺的一環，房地產金融化已成為業內共識。
??陳勁松認為，房地產金融化要分兩步，第一步是商業不動產的金融化，就購屋貸款信貸年息借貸增貸轉貸是REITs，目前很多機構都開始嘗試；第二步就是房地產抵押貸款的證券化，即MBS。
??2014年9月30日，央行發佈《中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，鼓勵金融機構發行MBS，開展REITs試點。
??海通證券分析師塗力磊指出，對於國內開發商來說，未來我國REITs發展存在巨大發展空間。如果按照1960年美國REITs發展初期的規模占儲蓄0.16%看，我國REITs初期的規模將達704.88億元。假設按照2010年美國上市REITs規模占儲蓄17.25%看，未來我國上市REITs規模將達7.72萬億元，對房地產資金來源替代率將至16.34%。
??REITs可提供穩定資金來源、促進房企輕資產化和深化房地產服務業。我國房地產開發資金46%來源於銀行信貸。REITs可為開發商提供穩定的外部資金來源。開發商是典型的重資產運營，而REITs可加速商業項目變現，實現房企輕資產轉型。
??陳義楓對記者表示，房地產金融化的行業背景是房地產已進入存量時代，大規模的住宅、商業、寫字樓等資產價值需要被重新梳理和管理，這將改變傳統的房地產開發單純賣房子的狀態，需要更懂運營的人，從而對房地產專業人士提出更高的要求。
??更深層次的是，房地產行業的盈利模式也在改變，從銷售收入到運營管理的租金分成、管理傭金等，將為開發商增加利潤來源。
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??三巨頭的金融化路徑
??CRIC研究中心朱一鳴、傅一辰認為，從轉型方向來看，綠地、萬科和萬達顯然走在瞭行業前列。
??綠地的金融化思路是，將金融作為其他業務的輔助，並逐漸建立全牌照的金融集團。綠地已有小額貸款公司，可扶持中小企業的發展；通過IPO直投及企業並購，控股一批“綠地系”企業。通過對潛力企業財務結構的投資優化，獲取資產增值收益；設立產業基金參與國資改革，入股地方國企，將其改制成混合所有制。
??金融作為“配套”，是綠地與地方政府合作的又一籌碼，也能吸引中小企業入駐其辦公樓和產業新城；此外，通過收購保險企業，建立起以保險為核心、擁有多種金融牌照的金融控股集團，綠地香港平臺的主業可能將調整為金融。保險資金將極大加強集團的財務實力。整體來看，綠地金融走的是一條產融結合的路子。
??而萬科的金融化路徑模仿的是凱德、鐵獅門等地產基金的模式。從2010年以來，萬科對旗下資產進行重新梳理，根據產品線開展以社區商業、購物中心等作為基礎資產的各類REITs試驗，目前已經與凱雷、東方藏山、領匯等機構展開合作。
??在這些合作中，萬科出讓項目部分股權，成立合資公司，萬科仍然擁有運營權和管理權。在陳義楓看來，萬科此舉是為瞭引進地產基金的運營管理經驗，先學習，再復制。
??萬達的金融化則進行得不太順利，直到2014年在香港上市，萬達商業地產才打通資本市場的通道。很快，萬達商業地產與光大控股旗下的光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4傢機構將在今明兩年間首批投資約240億元人民幣，建造約20座萬達廣場，並委托萬達負責招商、運營和管理，其他合作方與萬達按一定比例分享租金凈收益。
??萬達指出，公司正在向輕資產運營轉變。分析人士認為，商業地產的“重資產模式”中，收益主要來源於物業銷售收入和自持物業的升值；而“輕資產模式”中，主要來源於租金收入分成。萬達金融化正是持有物業的“輕重並舉”。
??陳義楓認為，房地產行業轉向輕資產運營是一個趨勢。輕資產使企業的發展與擴張更多得依靠自身的技術、品牌和管理經驗，而不是資金的投入。這樣有利於提高自有資金和凈資產的收益率（ROE），從而推動股價的上漲，這也是上市公司追求的市值管理目標。
??朱一鳴指出，萬科在房地產行業內的多元化轉型路線已經確立，除瞭商業地產外，還將加碼消費體驗型的旅遊和養老地產，采用輕資產模式操作，收益率較高，但在這之前萬科須先證明自身的運營能力；萬達將重點發展文旅、電商和金融板塊，投資眼光和執行速度依然是其核心競爭力，萬達城項目有望和文旅板塊相互促進，但現金流主要來源依然還是銷售；綠地戰略佈局目的明確，整合後的想象空間最大，但高速擴張和多領域投資帶來的“副作用”也不容小覷，內部管控和效率應當及時提升。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-05/07265968882224266002527.shtml
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