地產泡沫是由什麼材質構成的
第四屆財新峰會現場
新浪樂居深度報道記者 @餘舒虹/文
關於房地產的議題是每一個財經論壇上的焦點，更何況出席者是香港恒隆地產主席陳啟宗、獨立經濟學傢謝國忠、幾大投行首席經濟學傢等房地產界最具重量級的人物。樂居深度報道匯總》》
在財新傳媒總編輯胡舒立的主持下，七位嘉賓按照房地產商、研究機構以及投資界的座次坐定。然後，胡舒立拋出瞭一個具有火藥味的話題--房地產泡沫。
這顯然是經過精心設計的。在對比過上海與香港樓市之後，陳啟宗一貫堅持"上海房地產沒有泡沫，若說內地樓市有泡沫，那隻能說泡沫不在房價，而在股市"。而與其坐在相對陣營的謝國忠一貫堅持著他的"唱空"論調，成為泡沫論的典型代表。
"中國的住宅房地產還是相當便宜的，上海最好的房地產和香港相比，不過是香港的三分之一"，第一個發言的陳啟宗首先表明瞭態度。接下來，謝國忠從胡舒立手中接過話筒，他說："中國很多城市掛著'為人民服務'的標語，我覺得應該換成'上帝啊，再給我一個泡沫吧'。"
然而，這場論壇並沒有按照激辯的節奏進行下去。泡沫論支持者與反對者之間，更為主流的是客觀調和者，擲地有聲的數據與理性分析的聲音成為這場夜話最有價值的部分。
全聯房地產商會創會會長聶梅生首先點出瞭題中之義："什麼叫房地產泡沫，咱們怎麼衡量泡沫，這個得說清楚。"盡管國際上對於房地產泡沫的含義並未達成一致，但聶梅生認為，判斷房地產是否存在泡沫，第一要看房價是否脫離瞭國傢經濟的基本面，是否在整體經濟下行的時候逆市上升，第二要看房價是否嚴重背離瞭居民的支付能力。以此來看，聶梅生表示："中國房地產雖未形成全局性的泡沫，但確實存在向泡沫發展的趨勢。"
花旗銀行大中華區首席經濟學傢沈明高研究發現，住房投資占GDP的比重這一指標對於判斷泡沫具有參考價值。當日本的住房投資占GDP比重達到8%時，日本的房地產泡沫破瞭，而中國的這一信貸銀行貸款率利最低信貸年息數據已經達到6%-7%。因此，中國的房地產泡沫破滅是遲早的事。
房地產區域差異化越來越明顯，是今年房地產走勢的一大特點。摩根大通銀行中國首席經濟學傢朱海斌表示，今年中國一線城市房價的增幅在20%-30%，二線城市略低，為10%，三線城市在4%左右。區域性差別越來越凸顯時，個別城市的房地產泡沫實際上已經破瞭，像鄂爾多斯、溫州這樣的城市，房價差不多已經折半。
"一線城市市場需求的活躍程度比較好；二線城市要分，像沈陽、西安、長沙這樣的城市價格上不去，它的量很大，還有一些二線城市供求的平衡比也很好；隨著城鎮化的發展、政策的引導，四五線城市可能會迎來機會"，首創集團董事長劉曉光說。
十年宏觀調控，政府一共出瞭70個調控文件，平均一年7個，並且都是各個部委出的，力度非常強。如果說這十年政府一件事沒幹，有意向把房價往上抬，聶梅生並不同意這個觀點，她認為至少有一件事是正面的，就是終於搞明白瞭保障房的事情必須由政府來管，政府歸政府，市場歸市場。
2011年是中國賣地賣的最瘋的一年，開發商花瞭1.1萬億買地，政府花瞭3萬億，一共4萬多億，結果是銀行通過土地抵押放出的貸款高達4.8萬億。十年調控造成瞭一個巨大的問題，就是形成瞭中國特殊的土地金融，實際上綁定瞭一個鐵三角，並且這是無解的。"為什麼房地產大到不能倒，4萬多億有土地證抵著，如果土地不再漲瞭，馬上銀行就會出問題。等於面和油和在一起瞭，根本分不開。"聶梅生說。
"中國的房地產泡沫一個是皮厚，一個是泡沫更大，萬一破瞭後果是很嚴重的"，沈明高說。從政府的角度來講，就是要想辦法減少經濟對房地產的依賴，減少土地金融造成系統性風險的可能性。如果我們越早做，那麼平穩著陸的可能性就越大，越晚做硬著陸的可能就越大。
除瞭土地財政，朱海斌認為中國的房地產泡沫還有一個跟其它國傢共性的問題，就是我們的貨幣政策一直非常多，包括最近一輪泡沫形成的速度加快，2009年以後中國的信貸增長，除瞭2011年以外其它都是高於GDP的增長，貨幣政策也是長期支持這個泡沫的主要原因。因此要在貨幣信貸政策上要做一個調整。
對普通人來說，房地產泡沫會不會破裂，歸根結底影響的是自己的購房決策。論壇提問環節，當一位80後購房者稱自己不知道未來該不該買房，中國哪些城市有上漲空間和投資機會時，除瞭謝國忠堅持"千萬不要去買房子"之外，其他嘉賓都給出瞭近乎一致的意見。陳啟宗說："越貴的地方你越要買，但絕對不要到五線城市去買。"沈明高認為："自己住的房子是可以考慮買的，任何情況下，你隻要考慮一點，就是流動性不要出問題，我覺得可以買。"
"房子不管是在哪，有多值錢，如果不變現，隻是在漲價，自己通貨膨脹自己。就好比吃一斤肉，過去是4塊錢一斤，現在是20塊錢一斤，是一件事兒。"胡舒立總結說。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/11072546715.shtml
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